20.6万每平, 中海捅破徐汇滨江房价天花板

端午节前，徐汇滨江顶豪楼盘中海·云锦华庭低调拿证认筹，拿证之前中海显得异常安静，网络上并没有出现铺天盖地的宣传信息。

然而，当网上房地产挂出其拿证信息后震惊了整个地产圈，中海·云锦华庭第一批次将推出30套洋房，备案均价20.6万每平，一举刷新徐汇滨江新房备案价纪录，这也让其最终开盘结果万众瞩目。

01 徐汇滨江房价峰值刷新

时间先退回到八个月前，2025年10月20日当天上海举行了年内第八批次集中土拍，最为引人注目的地块无疑是徐汇区WS5单元188N-I-21地块。

地块位于上海楼市最炙手可热的徐汇滨江板块，且容积率仅为1.5，因此吸引到了中海、招商、保利发展三大巨头关注。最终，中海笑到最后，溢价10%、总价44.65亿拿下土地，成交楼板价14.85万每平，仅次于徐家汇地王，位列全国单价地王第二名。

自那以后，这幅地块未来入市价格便一直是业界猜测的话题，答案最终揭晓——首开价20.6万每平。

在此之前，徐汇滨江新房备案均价的最高纪录由绿城潮鸣东方保持，当时其备案均价为19.5万每平，开盘后一抢而空。

不过，两盘之间存在着明显差异，绿城潮鸣东方物业类型为高层，而中海·云锦华庭因为容积率更低，物业类型由洋房+联排+叠加组成。

中海·云锦华庭首批次推出的30套均为洋房，因此均价突破20万每平也在情理之中。

02 上海顶豪购买力迎考验

中海·云锦华庭认筹入市，也将再次考验上海顶豪市场购买力。

中海·云锦华庭全社区大户型设计，首批次入市的30套洋房面积257m²起步，最大户型达到410m²，因此总价段在5000-9000万区间。

在该总价段，近期唯一能与之匹配的是虹口北外滩的绿城潮鸣外滩，其在本月中旬推出楼王9号楼，单价在15.5-22.1万每平区间，总价则在4800-6800万区间，仅有一套总价低于5000万。

相比之下，5000万是绿城潮鸣外滩的顶峰价，但5000万只是中海·云锦华庭的起步价。

因此，中海·云锦华庭6月26日开盘当天销售结果将会验证如今上海楼市顶豪购买力还剩多少。

两年前，上海楼市曾经经历过一波豪宅独立牛市行情，尤其是市中心顶豪楼盘，已经达到一房难求的程度，由中海开发的中海顺昌玖里开盘当日销售196.5亿，刷新中国开盘销售金额纪录。

时过境迁，顶豪市场热度不再，中海·云锦华庭本次入市将直观地展现出当前市场真实情况。

03 后续低密产品定价之谜

对于中海而言，本次开盘也将给后续低密产品定价提供参考。

根据项目规划，中海·云锦华庭规划总户数88户，包含64套洋房、20套联排别墅和4套叠加别墅。

首开洋房产品是对市场的一次试水，20.6万每平并非是项目的天花板，更不是上海房价的天花板。

按照其他项目联排和洋房的价差来类推，大多数项目联排定价会比洋房/小高层高出30%左右，也就是说中海·云锦华庭后续推出联排时单价很有可能在27-28万每平左右。

单套联排总价过亿板上钉钉，唯一的悬念是会否出现单价超过30万每平的情况，拭目以待。